Classe catastale: cos’è e come attribuirla correttamente

Classe catastale del tuo immobile di seguito una guida completa

Con questo articolo imparerai tutte le nozioni più importanti sulla classe catastale, sarai in grado di capire la procedura di scelta delle classi catastali degli immobili , verificare indicativamente la correttezza del dato inserito e spiegazioni di alcuni termini tecnici e gergali legati a questo argomento.

Indice

Cos’è la classe catastale di un immobile?

La classe catastale (presente esclusivamente per categorie ordinarie) distingue, nell’ambito della stessa categoria, i diversi gradi di redditività del bene a seconda del grado di finitura.

La classe immobiliare è importante per il calcolo delle imposte e delle tasse legate alla proprietà e alla compravendita degli immobili in quanto è un fattore legato al calcolo della rendita catastale.

Tra una classe e la successiva, la variazione di redditività risulta, di norma, non inferiore al 1

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Classe catastale U cos’è?

Classe catastale U significa unica, quando è presente vuol dire che in quel comune e per quella categoria esiste una sola classe. Succede spesso di imbattersi in questa classe  per categorie non troppo comuni come ad esempio C/4 (fabbricato per esercizi sportivi), C/7 (portici) ecc.

Classe per unità in categoria A B C ordinaria

Per l’attribuzione della classe catastale di redditività delle unità immobiliari a destinazione ordinaria si avrà riguardo, in primo luogo, a tutte le caratteristiche estrinseche e, in secondo luogo, a quelle intrinseche, qualora non se ne sia già tenuto conto nell’attribuzione della categoria.

Caratteristiche estrinseche:

  • l’ubicazione: in relazione al genere della località, verrà considerata la posizione e il collegamento con il centro degli affari, dei ritrovi, dei mercati, degli uffici e, in genere, delle infrastrutture quali scuole, farmacie, supermercati, banche;
  • la salubrità della zona;
  • l’esistenza e l’efficienza dei servizi pubblici di acqua, luce, gas, trasporti collettivi, manutenzione e pulizia stradale;
  • la rispondenza della zona a particolari esigenze ed abitudini locali per l’esercizio del commercio e delle professioni o anche a particolari preferenze della popolazione.

Caratteristiche intrinseche:

  • l’esposizione prevalente;
  • il grado di finimento e l’ordinario stato di conservazione e manutenzione;
  • le caratteristiche igieniche ed estetiche;
  • l’importanza e lo sviluppo dei servizi interni;
  • le dimensioni dei vani in rapporto a quelli normali;
  • la consistenza in rapporto alla maggiore o minore rispondenza allo scopo cui le singole unità immobiliari sono destinate;
  • l’esistenza di servizi comuni.
Vademecum Docfa – Agenzia delle Entrate

N.B. la categoria catastale C/1 ha altre caratteristiche di riferimento vedi classamento categoria catastale C/1 .

Il processo di classamento per le unità immobiliari a destinazione ordinaria è un’operazione comparativa, basata sull’analisi delle caratteristiche (intrinseche ed estrinseche) dei rispettivi immobili di categoria ordinaria.

Come attribuire correttamente la classe catastale all’immobile

La classe catastale dell’immobile va stimata in base alle sue caratteristiche rapportandole a quelle di edifici simili nella stessa zona. Ciò significa che se in un determinato comune ho un’abitazione con caratteristiche medie rispetto agli altri edifici, dovrò attribuire una classe media (es. classe catastale 3 su 6 disponibili).

Per una valutazione precisa, è consigliabile analizzare le unità immobiliari con stessa categoria e caratteristiche simili presenti nella zona limitrofa all’immobile in questione. Quest’ultima verifica viene eseguita anche dall’Agenzia delle Entrate in fase di accertamento del classamento.

Quante classi catastali ci sono?

Il numero di classi catastali dipende dal comune di ubicazione dell’immobile e dalla categoria catastale a cui appartiene. Ad esempio: nel comune di Bovezzo (BS) per la categoria catastale A/2 ci sono 6 classi mentre, per la stessa categoria, nel comune di Nuvolera (BS) ce ne sono 5. Generalmente, più il comune è grande più gli edifici sono variegati, pertanto vi è l’esigenza di un maggior numero di classi per poterli distinguere.

Classe catastale media

La classe catastale media non è qualcosa di definito dall’Agenzia delle Entrate ma è una terminologia diffusa tra professionisti e viene assegnata generalmente per nuove unità che non presentano finiture di particolare pregio. Ho approfondito con un articolo a parte la classe catastale media perché è un argomento cercato.

Cambiare la classe catastale

Se vuoi modificare la classe catastale del tuo immobile, perché ritieni sia troppo alta, ti consiglio in primis di rivolgerti a un tecnico abilitato perché non è per niente una valutazione semplice.

Generalmente il Catasto è restio ad accettare abbassamenti di rendita (diminuendo la classe si abbasserà la rendita catastale), considera che i sindaci e i dirigenti dell’Agenzia delle Entrate pressano quasi quotidianamente gli Uffici per farle aumentare, pressioni che vengono recepite e applicate a volte anche in modo subdolo.

Se c’è l’errore deve essere molto evidente ad esempio una casa con delle finiture pessime censita nella classe più alta. L’abbassamento di una sola classe è difficile sia da dimostrare sia da farlo accettare, perché è una valutazione con parametri oggettivi.

Ti porto un caso ad esempio che è successo ad un collega. Un condominio con abitazioni tutte censite in categoria A/2 e classe 4 il cliente aveva l’abitazione censita in classe 5 (probabilmente per una vecchia variazione catastale) e voleva pagare come tutti i vicini. In un certo senso c’è riuscito ma il Catasto ha risposto alzando la classe di tutti i vicini di casa e non abbassando la sua.

Consigli professionali

Ti consiglio di leggere l’argomento contestare rendita catastale perché parlo delle procedure a disposizione se hai appena ricevuto un accertamento da parte del Catasto.

Aggiungo che le informazioni reperibili online, sono utili per una prima informazione ma non possono sostituire una valutazione dettagliata e personalizzata da parte di un professionista. Un tecnico esperto sarà in grado di analizzare le caratteristiche specifiche del tuo immobile e capire se ci sono errori. Inoltre, un primo consulto potrebbe essere gratuito, permettendoti di avere un quadro chiaro della situazione senza alcun impegno.