Categoria Catastale F/1 area urbana: tutto quello che devi sapere

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Categoria catastale F1, l’area urbana: tutto ciò che ti serve sapere su questa tipologia di unità immobiliare

Indice:

Area urbana definizione e caratteristiche

L’area urbana è una superficie di corte, priva di fabbricati, che ha una forte valenza urbana. In altre parole, non ha più le caratteristiche per essere censita come terreno agricolo.

Esempi di aree urbane comuni includono:

Demolizioni totali di unità immobiliari, distacco da “corti comuni”, pertinenze scoperte esclusive, di corte asfaltata, di giardino di un’abitazione, ecc.

Aree Urbane classificazione catastale

Le aree urbane sono censite al catasto fabbricati come categoria catastale F/1, nel gruppo F (entità urbane). Tabella categorie catastali

Categoria catastale F/1 : superficie e intestazione

Una particolarità della categoria F/1 è che non ha rendita catastale, quindi questo dato non è disponibile. Tuttavia, la visura catastale riporta la superficie dell’area urbana e l’intestazione, ovvero i soggetti aventi diritto sull’immobile. In visura non sarà presente neanche la classe catastale rientrando nelle categorie speciali.

Rappresentazione planimetrica dell’area urbana

L’area urbana viene rappresentata solo sull’elaborato planimetrico catastale. In passato era rappresentata come una qualsiasi unità immobiliare “classica” con propria planimetria catastale.

A cosa serve l’area urbana: usi e scopi transitori

L’area urbana ha, generalmente, uno scopo transitorio. Spesso viene costituita per passaggi di proprietà o per identificare un terreno edificabile sul quale, in futuro, sorgerà un fabbricato. Non è raro trovare parti comuni censite nella categoria F/1 intestate in quota a tutte le persone aventi diritto sulle stesse (ad esempio, in presenza di strade private).

Area urbana e frazionamento catastale

Nella costituzione dell’area urbana è possibile che debba essere individuato un mappale se stante al Catasto Terreni tramite Tipo di Frazionamento. Ciò avviene quando la particella derivata perde ogni collegamento con il lotto urbano originario. Detto in altre parole, quando la costituzione dell’ente urbano andrà a modificare la sagoma della particella presente sulla mappa catastale.

Esempio:

frazionamento terreni area urbana

ipotizziamo che il proprietario del mappale 100 voglia vendere una porzione di corte al 101, in questo caso l’area urbana dovrà essere frazionata anche al Catasto Terreni, tramite procedura Pregeo. Verrà assegnato un mappale “esclusivo” perché in futuro, a seguito di atto notarile, la porzione AAA non farà più parte del lotto 100.

Vedi anche la circolare per enti urbani

Valore area urbana F/1

Il valore dell’area urbana è ricavabile da una stima che dipende da diversi fattori :

  • Posizione : le aree situate nei centri storici, in zone con buona accessibilità ai servizi e ai mezzi di trasporto o con alta densità di popolazione tendono ad avere un valore più alto.
  • Destinazione d’uso : le aree destinate ad uso residenziale tendono ad avere un valore più alto rispetto alle aree destinate ad uso commerciale o industriale.
  • Caratteristiche del terreno : per caratteristiche si intende la sua edificabilità, la sua pendenza, forma ecc..
  • Richiesta di mercato : la domanda e l’offerta di aree urbane influenzano il loro prezzo.

Ti consiglio di rivolgerti ad un professionista per una periza di stima così da individuare un valore reale dell’area urbana.

Area urbana e IMU: quando si paga e come calcolare la tassa

Spesso l’area urbana è esente dal pagamento delle tasse ma non è sempre vero.

Se il lotto ha ancora cubatura edificabile residua, il comune potrebbe considerarlo un lotto edificabile ed, in tal caso, il proprietario dovrebbe pagare l’IMU sul valore venale dell’area. Pertanto, è consigliabile consultare un esperto per avere una valutazione precisa del caso specifico.

Consigli per risparmiare sull’IMU per le aree urbane :

In alcuni casi, è possibile ottenere una riduzione dell’IMU per le aree urbane. Si consiglia di parlare con il tecnico comunale per trovare una soluzione non onerosa. Se l’incontro non dovesse portare i frutti sperati, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico per trovare alternative.

Link utili per approfondire la categoria catastale F/1