Categoria Catastale F/1 area urbana: guida tecnica e consigli operativi

categoria-catastale-f1-area-urbana

F1 Categoria catastale, l’area urbana: una guida completa su questa tipologia di unità immobiliare e consigli pratici

Indice:

Categoria catastale F/1 cosa significa

L’area urbana è una superficie di corte, priva di fabbricati, che ha una forte valenza urbana. In altre parole, non ha più le caratteristiche per essere censita come terreno agricolo.

Esempi di aree urbane comuni includono:

Demolizioni totali di unità immobiliari, distacco da “corti comuni”, pertinenze scoperte esclusive, di corte asfaltata, di giardino di un’abitazione, ecc.

Le aree urbane sono censite al catasto fabbricati come categoria catastale F/1, nel gruppo F (entità urbane). Tabella categorie catastali

F/1 Categoria catastale: informazioni utili

Dati in visura : superficie e intestazione

Una particolarità della categoria F/1 è che non ha rendita catastale, quindi questo dato non è disponibile. Tuttavia, la visura catastale riporta la superficie dell’area urbana e l’intestazione, ovvero i soggetti aventi diritto sull’immobile. In visura non sarà presente neanche la classe catastale rientrando nelle categorie speciali.

Rappresentazione planimetrica dell’area urbana

L’area urbana viene rappresentata solo sull’elaborato planimetrico catastale. In passato era rappresentata come una qualsiasi unità immobiliare “classica” con propria planimetria catastale.

Usi e scopi transitori

La Categoria catastale F/1 ha, generalmente, uno scopo transitorio. Spesso viene costituita per passaggi di proprietà o per identificare un terreno edificabile sul quale, in futuro, sorgerà un fabbricato. Non è raro trovare parti comuni censite nella categoria F/1 intestate in quota a tutte le persone aventi diritto sulle stesse (ad esempio, in presenza di strade private).

Area urbana e frazionamento catastale

Nella costituzione dell’area urbana è possibile che debba essere individuato un mappale se stante al Catasto Terreni tramite Tipo di Frazionamento. Ciò avviene quando la particella derivata perde ogni collegamento con il lotto urbano originario. Detto in altre parole, quando la costituzione dell’ente urbano andrà a modificare la sagoma della particella presente sulla mappa catastale.

Esempio:

frazionamento terreni area urbana

ipotizziamo che il proprietario del mappale 100 voglia vendere una porzione di corte al 101, in questo caso l’area urbana dovrà essere frazionata anche al Catasto Terreni, tramite procedura Pregeo. Verrà assegnato un mappale “esclusivo” perché in futuro, a seguito di atto notarile, la porzione AAA non farà più parte del lotto 100.

Vedi anche la circolare per enti urbani

Il nodo del frazionamento ai Terreni: la mia esperienza

Nella redazione di un Docfa per la costituzione di un’area urbana, un aspetto che spesso genera dubbi è il rapporto con il Catasto Terreni.

Sulla base della mia attività professionale, posso dire che non sempre la procedura lineare viene accettata senza osservazioni dagli uffici competenti. Mi ricordo, ad esempio, di una pratica che mi venne sospesa perché non avevo preventivamente frazionato ai terreni l’area urbana.

In quel caso, il frazionamento ai terreni non era tecnicamente obbligatorio, poiché l’operazione serviva solo se ci fosse stato un passaggio di proprietà con la conseguente modifica delle geometrie su mappa. Se le geometrie non cambiano, l’operazione rimane interna al catasto fabbricati. Per risolvere la sospensione, bastò relazionare dettagliatamente la cosa nello spazio della relazione tecnica. Da allora, per evitare errori e perdite di tempo, inserisco sempre una spiegazione puntuale in relazione tecnica: se le geometrie non variano, lo dichiaro espressamente, e da allora non ho più avuto problemi di questo tipo.

Attenzione alla natura temporanea della categoria F/1

Un errore che vedo commettere molto spesso è quello di lasciare l’area urbana F/1 censita in atti per un tempo indefinito. È fondamentale capire che la categoria F/1 deve avere una funzione temporanea.

Un esempio classico è la cessione di una porzione di giardino tra vicini. Spesso si crea questa area urbana esclusivamente per permettere il rogito, ma la procedura corretta non dovrebbe fermarsi lì. Ecco l’iter che consiglio sempre:

  1. Si crea l’area urbana F/1 tramite Docfa.
  2. Si effettua l’atto di compravendita davanti al notaio.
  3. Successivamente all’atto, l’area urbana va unita (fusa) all’unità immobiliare dell’acquirente.

Invece, molti lasciano l’area censita come F/1 per anni dopo l’acquisto. Questo è tecnicamente scorretto. Mantenere l’F/1 “appesa” può generare problemi futuri nella commerciabilità dell’immobile o causare accertamenti fiscali, dato che quell’area, non essendo più graffata all’abitazione principale, potrebbe essere tassata dal Comune come area edificabile, con costi IMU decisamente superiori.

Categoria catastale F/1 e IMU: quando si paga e come calcolare la tassa

Spesso la categoria F1 (area urbana) è esente dal pagamento delle tasse ma non è sempre vero.

Se il lotto ha ancora cubatura edificabile residua, il comune potrebbe considerarlo un lotto edificabile ed, in tal caso, il proprietario dovrebbe pagare l’IMU sul valore venale dell’area. Pertanto, è consigliabile consultare un esperto per avere una valutazione precisa del caso specifico.

Il mio consiglio , nell’eventualità che il Comune ti chieda il pagamento di un’imposta, è di andare a parlare con il tecnico comunale per spiegare la situazione e magari valutare una possibile riduzione dell’IMU. Se l’incontro non dovesse portare i frutti sperati, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico per trovare alternative. Ci sono molte situazioni che vedono inutilmente in banca dati la presenza di un’unità in categoria F/1.

Link utili per approfondire la categoria catastale F/1